משכנתא במחיר למשתכן

משכנתא הינו אחד הנושאים הסבוכים בעולם הפיננסים, המשכנתא הינה מוצר הדורש תכנון וחשיבה רבה, על אחת כמה וכמה כשמדובר על משכנתא במחיר למשתכן

ישנם מספר סיבות אשר גורמות למשכנתא במחיר למשתכן להיות מורכבת יותר

1.רוב הזוגות במחיר למשתכן הינם זוגות צעירים בשלב מוקדם יחסית של חייהם אשר הגשימו כרגע את חלום הדירה לרובם אין הון עצמי מספיק גבוה ולכן הם נאלצים לקחת משכנתא גדולה מאוד ולפרוס אותה למספר השנים המקסימלי על מנת להגיע להחזר החודשי המינמלי -דבר זה גורם למשכנתא שלהם להיות יקרה מאוד ולהחזר החודשי שלהם לעלות ולטפס עם הזמן במאות שקלים 

2.במחיר למשתכן ובכלל בכל רכישת דירה מקבלן אנו רוכשים את הדירה כיום ומקבלים אותה רק לאחר כמה שנים כשהיא בנויה ומוכנה, אולם עד שהדירה מוכנה עדיין יש לנו צורך במגורים ולכן אנו נאלצים לעמוד בתשלום שכירות חודשי כשבנוסף לכך יש לנו את תשלום המשכנתא על הדירה הנרכשת, דבר זה מכביד מאוד על זוגות רבים אשר אינם יכולים לעמוד במקביל בתשלום שכירות ומשכנתא ולכן הם נאלצים לקחת גרייס על חלקים במשכנתא (זמן בו משלמים תשלומי ריבית בלבד) , צריך לבחון נושא זה לעומק על מנת להחליט מתי בדיוק נרצה לקחת גרייס ועל איזה מסלולים נרצה לקחת את הגרייס.

3. התשלום במחיר למשתכן נעשה לקבלן בפעימות לפי קצב התקדמות הבנייה, יש צורך להבין אילו מסלולים מהמשכנתא למשוך בכל פעם מה כדאי למשוך קודם ומה כדאי להשאיר לסוף, להבין באיזה בנקים הריביות יתקבעו לנו עם המשיכה ובאילו הריביות נתונות לשינוי בין פעימה לפעימה

4.שיעור אחוז המימון- כמה אחוז מימון ניתן לקבל במחיר למשתכן?

עד היום מי שהיה אמור לרכוש דירה ראשונה במיליון ₪ יכול היה לקבל עד 75% מימון, כלומר 750,000 ₪.

אך במחיר למשתכן, כולנו יודעים שהמחיר של הדירה בשק החופשי (כלומר, שלא במסגרת התכנית) הוא לא מיליון ₪ אלא יותר (כי היא נמכרת בהנחה משמעותית ממחיר השוק), ולכן אותו זוג (או היחיד) שרוכשים את הדירה יוכל לקבל עכשיו 75% מהמחיר "האמיתי" שקבע השמאי הממשלתי.

לדוגמא, אם אותה הדירה שנמכרת במיליון ₪ שווה בפועל 1.2 מיליון ₪ אז מי שרוכש אותה יוכל למשכן את הדירה לפי שווי השוק ולקבל עד 75% מימון מ-1,200,000 ₪ ולא מ-1,000,000 ₪ כך שהוא יוכל לקבל 900,000 ₪ משכנתא ויצטרך לתת הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד.

זהו שינוי עצום, כי מי שרוכש כבר לא צריך להביא הון עצמי של 250,000 ₪ אלא של 100,000 ₪ וזה מכניס לתמונה הרבה מאוד אנשים שפשוט לא יכלו לרכוש דירה כזו אפילו במחיר למשתכן ועכשיו זה כבר בר השגה עבורם.

בנוסף לכך, המדינה מעניקה מענק מקום מיוחד לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 ש"ח לדירה במספר יישובים (אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי) ועל 60,000 ש"ח לדירה ביישובים הבאים: אופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות.

כלומר, המחירים שמופיעים במחיר למשתכן הם לפני קבלת המענק – כאשר בעקבות שינוי שביצעה המפקחת על הבנקים, חדוה בר, בחודש נובמבר 2017 – במקום שהמענק יתקבל בשני תשלומים רק לאחר תשלום ההון העצמי וגמר השלד, ניתן להחשיב מענק זה כחלק מההון העצמי של הרוכשים.

האם קיימות מגבלות

כן, קיימות 2 מגבלות:

1. לא יכול להיווצר מצב של 100% מימון והרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות.
2. שווי הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל, ובמידה והוא גבוה ביותר, ההתייחסות אל הדירה תהיה כמו דירה רגילה (מגבלה הרלוונטית בעיקר לדירות גדולות ובאיזור ביקוש כגון הרצליה ורעננה, שם מחירי הדירות בתכנית בהחלט יעלו על 1.8 מיליון ש"ח).

לסיכום משכנתא במחיר למשתכן הינה בין המשכנאות המורכבות שקיימות והיא דורשת מחשבה ותכנון רב לכן מומלץ להעזר באיש מקצוע שיבנה לכם את המשכנתא בצורה המתאימה והחסכונית ביותר עבורכם.