מה סכום המשכנתא שיאשרו לכם ואיך אפשר להגדיל אותו?

סכום המשכנתא שהבנק יאשר לכם תלוי במספר דברים

1. מצבכם הנוכחי מבחינה קניינית- כלומר האם הנכס שאתם עומדים לרכוש הינו הנכס היחיד שלכם או שמא רשומים על שמכם דירות נוספות,

בנק ישראל מגביל את הבנקים לתת אחוזי מימון נמוכים יותר למי שבבעלותו דירה קיימת.

מדרגות המימון הינן כדלהלן-

מי שאין בבעלותו דירה כלל יכול לקבל מהבנק משכנתא עד 75% משווי הנכס הנרכש,

מי שבבעלותו כבר דירה אחת ורוצה להחליף אותה בדירה אחרת אולם עדיין לא מכר את הדירה הקיימת, יכול להצהיר שהוא עומד למכור את הדירה הקיימת ב18 החודשים הקרובים דבר זה נקרא משפר דיור/דירה חליפית- במצב זה הבנק יאשר לאותו אדם לקבל משכנתא עד 70% משווי הנכס הנרכש,

אדם שיש בבעלותו דירה אחת ורוצה לרכוש דירה נוספת יוכל לקבל מהבנק מימון של עד 50% משווי הנכס הנרכש (בחברות הביטוח שנותנות משכנתאות יוכל לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר, משום שחברות הביטוח אינן כפופות לנהלי בנק ישראל ולכן יכולות לאשר ללווים אחוזי מימון גוביהם מ50%)

2. הכנסות

הבנק בוחן מהי ההכנסה הפנויה של הלקוחות אשר ניגשים לבקש ממנו משכנתא,

מהי בעצם הכנסה פנויה? הכנסה פנויה הינה ההכנסה נטו בניכוי כל ההתחייבויות הקיימות ליותר משנה וחצי,

לדוגמא למשפחת ישראלי הכנסה נטו של 15 אלף ש"ח למשפחה הלוואות קיימות ליותר משנה וחצי ,להלוואות אלו היא מחזירה בכל חודש 4 אלף ש"ח יוצא שהכנסתה הפנויה של משפחת ישראלי הינה 11 אלף ש"ח

לפי הכנסה זו הבנק גוזר דבר שנקרא יחס החזר,

יחס החזר משמעותו כמה אחוז מההכנסה הפנויה אנו נחזיר למשכנתא, בדרך כלל הבנק לא יאשר להחזיר יותר מ40% מהכנסתכם הפנויה.

בדוגמא שהבאנו 40 אחוז מההכנסה הפנויה הינם 4,400 ש"ח כלומר הבנק לא יאשר למשפחה זאת להחזיר יותר מסכום זה בכל חודש ומכאן גם נגזרת גובה המשכנתא שהבנק יוכל לאשר להם.

במידה ומשפחה זו תרצה משכנתא של 1.4 מליון היא לא תוכל לקבל משום שגם אם פורסים את המשכנתא לתקופה המקסימלית של 30 שנים עדיין ההחזר החודשי יהיה גבוה מ4,400 ולכן הבנק אינו יכול לאשר משכנתא זו,

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא שההחזר למשכנתא יכול להשתנות ולעלות במשך הזמן (כמובן תלוי בתמהיל המשכנתא שבניתם) ולכן חשוב לא להתחיל מההחזר המקסימלי אלא להשאיר מרווח קטן על מנת שתוכלו לעמוד בהחזרים גם במקרה של עלייה בהחזר החודשי.